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要点抢鲜看!习近平在APEC工商领导人峰会发表主旨演讲

2019-02-17 19:00 来源:中国发展网

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2019-02-17 07:17:46 和讯房产  李霂轶
40年·大咖说|凭什么是新城“厮杀”进13强?欧阳捷:融资
  在和讯房产的“改革开放”采访中,不止一位企业家表示,改革开放后,这个时代给了个人和企业发展的机会。 opebet官网 在防伪功能上,这套技术要求能够抵御照片、视频以及高仿真面具的欺诈通关。

  新城控股,1993年成立于江苏常州,至今已是二十五年,从常州到上海,再在上海成为行业十三强,从仰视大企业到成为大企业。这惊涛骇浪和云淡风轻并行的成长过程对新城至关重要,但也就是新城的崛起,清晰了改革开放后新时代的肌理。

  新城控股高级副总裁欧阳捷给出答案:在这二十五年里,新城最重要的节点是2015年,那一年,新城B转A,融资渠道打开,资本进来,新城加速。

  但是在改革开放的漫漫四十年,新城控股高级副总裁欧阳捷印象最深的事情近在眼前:新一轮的调控。

  2018年是极其特殊和充满变数的一年,原因复杂,行业内推崇的主要原因有二,一方面,房地产市场发展空间远不如前,诸多红利的消逝,加上政策调控,房地产市场的根本逻辑在潜移默化中早已改变。另一方面,房地产行业“融资集中度”提高,资金在房地产行业越来越重要,而几乎所有大中型都是靠发债维持发展,他们很难承受住“断粮”的压力,大鱼吃小鱼的时代,慢一步,便是淘汰。

  于是就有了这样的一番景象:当改革开发释放的人口和土地红利告一段落,凭借钢筋水泥获得中国经济“主演”身份的开发商不愿也不能告别舞台,市场空间不如以往,你争我抢,你死我活,新的一批“主演”准备登台。

  这番景象是建立在房地产行业势必会越来越好的前提下,也是在这个关键时刻,新城的销售额破千亿,成功进入梦寐以求的行业前列。

  复合增长率从35%到71.22%

  为什么是新城?市场集中度愈来愈高的2017年,冲进千亿俱乐部的开发商绝不止新城一家,新城凭借什么冲到行业前列?

  欧阳捷的形容很是贴切,在改革开放的系列专访中,这位在业内名声颇好的“著名”副总裁对和讯房产表示,“新城的产品质量比较优秀,不是说特别优秀。”

  虽然欧阳捷说的是产品质量,但是这一句话也足以形容新城的发展。这几乎是后发企业的共同特点:比较优秀,暂时难以找到企业长处。这一特点在新城身上被放大:中高端项目的标签并没有被定性,名声在外的吾悦广场尚未完全进入“收获期”,其对标企业众多,只要是有利于其发展均是来者不拒,住宅借鉴龙湖、万科,商业也愿意借鉴万达去建立一套商业系统。

  2017年,新城控股全年签约销售金额1264.72亿元,完成年初850亿元销售目标的148.79%,目标完成率排名行业第1。2016年的年均增速是114%,2017年的增长率是94%。这些是欧阳捷不止一次提及的“战绩”。

  将目光聚焦在新城最受瞩目的发展速度上,新城近3年复合增长率高达71.22%,复合增长率在2017年17家千亿房企中位列第二。而据欧阳捷回忆,新城此前的复合增长率仅在35%。

  71.22%的复合增长率将一去不复返,这是行业大势,欧阳捷心知肚明,这并不影响他的信心,“今年的我们只要不低于70%的增长率就好了,我们到四月份已经完成500多亿,到年底1800亿肯定是不成问题的,更高都是很有把握的,一般来说,下半年的销售额要比上半年多得多。”

  无法绕开的“高周转”发展

  一个有趣的细节是,欧阳捷对和讯房产表示,“如果企业觉得未来的房产大势是往下走的,那么我们就是心里走得不踏实,不敢跑得太快,跑得太快就会失去平衡。”与此同时,他表示,新城仍会保持比较快的速度。

  这表明,欧阳捷对市场有信心。“越是调控,越是大企业的机会,小企业的坑。调控一次,小企业倒下一批,资源会往大企业集中,房地产行业需要平稳发展,逐步收缩,市场没有以前那样疯狂了,钱给谁?只能给大企业。”

  高周转是部分千亿企业明显的发展特点,新城也正处于高周转的状态。欧阳捷举例,“我们现有的100亿土地,假设有70亿的土地是当年可以开盘销售的,这70亿中,我们可以卖掉78%,在行业里,卖出50%以上就算不错的,达到60%就很好了,能达到70%就很了不起了。”

  新城曾表示,“公司操盘的住宅项目从拿地到开盘平均周期为6个月,一年内即可实现现金流回正,特别是一些三四线城市的项目,开发速度更快。”

  今年1-4月,新城控股已完成合同销售金额505亿元,行业排名进入TOP10,完成全年1800亿元销售目标的21%,目标完成率位居行业第六。

  融资是二十五年里的关键点

  高周转是新城快速发展的重要因素,融资能力则是新城“爆发”的决定因素。

  实际上,2001年,新城在B股上市,但是B股上市之后,融资很快就被停掉了,也就是说,新城的B股上市并没有获得融资,2004-2005年,新城开始扩张,走出常州,进入上海、南京市场,2009年,新城的总部搬到上海,欧阳捷如此形容那一年的发展节点,“总部到上海后,视野更宽了,资源更丰富了,招人也更容易了,进入上海两三年后,我们都可以和业内标杆企业用平视的眼光去交流了。”

  在二十五年里,新城最重要的节点是2015年,那一年,新城B转A,融资方面最大程度地释放了优势。这也决定了新城日后的发展。

  欧阳捷对和讯房产表示,“新城有很多关键年,但最重要是2015年,在此之前,海外融资融得比较少,也比较难,B转A之后,新城的融资渠道才是真正打开了,打开之后,我们的增长速度明显更快了。”

  而今,新城的十三强行业位置为其带来了更多的融资便利,欧阳捷表示,当你进入这个行业前列之后,大家对你的了解就越来越多了,对你了解越来越多了,对你就会越来越放心,融资成本就会更低一点,而且融资速度会越来越快。

  销售额快速增长之下,相伴而生的是高负债。一季报显示,新城控股截至期末的总资产和总负债分别为1947.87亿元和1680.22亿元,资产负债率86.25%,较今年年初的85.84%有微幅上涨。

  此外,2017年经营现金流量净额为-104亿元,同比减少229%。与此同时,万科的经营现金流量823亿元。

  对此,欧阳捷表示,”现在新城处于的一个高周转的状态,比如说我现在拿到很多钱,我放到账上,我的经营性现金流肯定很好看,但是我的收入是很低的,那我为什么不把钱投出去呢?投出去可以很快地把钱赚回来,如果你的现金流不足的话,会有风险,但是实际上,只要调度好,是不存在风险的,就怕你这个钱始终是属于紧绷的状态,拿不回来,想还债的时候,你的钱收不回来。”

  改革开放四十年,房改二十年,新城的第二十五年,新城的融资瓶颈早已打开,成功厮杀进行业前列,未来,这家快速发展的企业会走到什么位置,无人得知。

(责任编辑:徐帅 )
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